Entwicklungstendenzen

* Globalisierung - als Umschreibung für die Bildung und die strategische Ausrichtung von international operierenden Unternehmen und Finanzmärkten, welche die in verschiedenen Ländern möglichen Kosten- und Standortvorteile zur Erhöhung ihrer Wettbewerbschancen nutzen.

 * Deregulierung als Wegfall bzw. Abbau bzw. dem institutioneller und wirtschaftspolitischer Regeln und Bestimmungen, mit denen der Staat zuvor auf die Arbeits-, Kapital- und Gütermärkte eingegriffen hatte, um deren Versagen zu verhindern oder zu beheben (etwa durch Preisvorschriften, Normen, Auflagen).

* Moderne Kommunikationstechnik

* Elektronische Datenbe- und Verarbeitung

bestimmt.

Schaubild des Französischen Dom´s auf dem Gendarmenmarkt in Berlin-Mitte

Schaubild des bewohnten Wasserturms am
Kollwitzplatz in Berlin Prenzlauer Berg.

Als Folge dieser Entwicklung wird bei Immobilien der Wunsch nach schneller Akquirierung, wandelbaren Nutzungs- und Anpassungsmöglichkeiten und kurzen Bindefristen immer größer. Darüberhinaus führt gerade die Unbeweglichkeit der Liegenschaften und Gebäude und die Kapitalbindung an diese automatisch zu Überlegungen, welche Möglichkeiten es für eine verbesserte Nutzung und Bewirtschaftung gibt.

Die Bau-, Betriebs- und Unterhaltungskosten müssen den wirtschaftlichen Mitteln des Bauherrn bzw. des späteren Eigentümers entsprechen. Unabhängig davon, lassen sich diese Kosten auf einem merklich niedriges Niveau bringen, wenn alle, von der Planung bis zum Abbruch am Gebäudes, Beschäftigten so koordiniert werden, daß eine effektive und kostensparende Unterhaltung und Bewirtschaftung möglich wird. Die Vorgehensweise wird als facility-management [Management von Liegenschaften und den damit insgesamt verbundenen Teilleistungen] bezeichnet. Mit der Einführung eines solchen wirkungsvollen ganzheitlichen Konzeptes sind folgenden Vorteile verbunden:

Vorteile:

* Senkung von Gebäude- und Infrastrukturkosten bis zu 30% Unterhaltungskosten im zu heutigen Verhältnissen.

* Auslagerung von fixen Personalkosten an spezialisierte Fachbetriebe und höhere Qualitätder Infrastruktur durch
   spezialisierte Dienstleistungen.

* Permanente Übersicht über das Kosten-Nutzen-Verhältnis des zu unterhaltenden Gebäudes.

* Werterhaltung durch fachgerechte und rechtzeitige Instandhaltung, Wertsteigerung durch professionelles
  Gebäude-Management.

* Die Immobilien und Gebäuderessourcen sind flexibler nutzbar, wodurch potenzielle Nutzer schneller akquiriert werden
  können.

* Erhöhung der Gebäudewertes und Verbesserung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses.


Die Umsetzung, Überwachung und Einführung ist in erster Linie Aufgabe der Geschäftsleitung bzw. des Immobilieneigentümer. Facility Management ist demnach ein unternehmerischer Prozeß, der durch die Integration von Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung bei Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen (facilities) und unter Berücksichtigung von Arbeitsplatz und Arbeitsumfeld eine verbesserte Nutzungsflexibilität, Arbeitsproduktivität und Kapitalrentabilität zum Ziel hat. Unter dem Gesamtbegriff facility managements ist eine Fülle von zu koordinierenden Leistungen an einer Liegenschaft, an einem Gebäudes zu verstehen, welche vorzugsweise in technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement untergliedert werden. Davon werden alle am Gebäude beteiligten Planer z.B. Haustechnik, Fachplanung Statik, Architektenleistungen tangiert. In den Tabellen sind auszugsweise die von uns angebotenen Hochbauingenieurleistungen für die dafür typischen Gliederungspunkte des facility-management dargestellt. Folgende Leistungen kann unser Büro nun für die Einführung des facility-management in Ihr Unternehmen, in Ihre Immobilienbewirtschaftung erbringen:

Ein gutes Management macht immer neue Fehler, ein schlechtes immer dieselben (Michael Meier, Borussia Dortmund kurz vorm Ende der 1999/2000-Fußball-Saison)

Technisches Gebäudemanagement

Typische Bestandteile des
technischen Gebäudemanagements
im Bereich des Ingenieurhochbau´s...

....das Problem...

....und unser dazu passendes
Leistungsbild

0.   Auswahl der Baustoffe- und
      Materialien

    Festlegungen zu Konstruktion und
    zum Schichtenaufbau bestimmter
    Bauteile 

   

Häufig werden bei der Planung zunächst in der Beschaffung und Herstellung günstig erscheinende Konstruktionen bzw. Materialien gewählt ohne dabei Lebensdauer
und Instandhaltungsaufwand zu berücksichtigen. Dies kann später
zu unbeabsichtigt hohen Betriebs-
und Wartungskosten führen. 

Beratung in der Ausführungsphase, insbesondere im Hinblick auf Baustoff- und Materialwahl und damit im Zusammenhang stehenden Betriebskosten.

1. Inspektion
   
    - Wartung
    - Instandhaltung
    - Instandsetzung

Oftmals werden notwendige Reparaturen nicht erkannt bzw. nicht ausgeführt u.a. weil die Folgen von Defekten oder nicht ausgeführten Reparaturen an wichtigen Bauteilen unterschätzt, werden. In der Folge treten dann unnötig hohe Instandhaltungsaufwendungen oder eine vorzeitiges Versagen wichtiger Bauteile mit noch höhere Wiederherstellungsaufwendungen in Erscheinung :

Kontrollgänge zur visuellen Begutachtung bestehender Gebäude, Prüfung der vorhandenen Tragwerksstruktur, Erfassung von standsicherheits-relevanter Daten, Erstellung von Fachgutachten zum Holzschutz, zum Wärme- und Feuchteschutz [Bauphysik], Erstellung von Gutachten zur Gefahrenbewertung bei Schimmelpilzbelastungen, PCB-, DDT- und Lindanbelastungen in Gebäuden Beurteilung von Rißproblemen an Massiv- und Stahlbauteilen. Beschaffung, Zusammenstellung und Aufbereitung von Gebäudedaten – Erstellen eines „Gebäudepasses“
Kontrolle und Überwachung von Wartungsintervallen und durch entsprechende Gebäudebegehungen
Erarbeitung von Sanierungslösungen und kompletten Sanierungsplanungen zur Behebung von instandsetzungsbedürftigen Schäden.

2. Übernehmen
    
    - Abnehmen
    - Prüfen/Kontrollieren
    - Gewährleistungsüberwachung

Oft werden berechtigte Ansprüche, welche sich aus der Gewährleistung der Fachunternehmer ergeben oder Mangelleistungen aus Unkenntnis oder Überlastung nicht wahrgenommen
Bei mangel- oder gar fehlerhaften Bauleitungen :

Beratung und gutachterliche Begleitung des Bauherrn bei der Gebäudeabnahme

[Übernehmen, Abnehmen]

Erstellung von Fachgutachten bei sich abzeichnenden Mängeln an Bau- und Handwerkerleistungen; Unterstützung der Beweispflicht des Bauherrn nach Objektübernahme durch Begutachtung und Bewertung [Prüfen, Kontrollieren]

fachorientierte Objektbegehung zur Gewährleistungsüberwachung

3. Optimieren

    - Umbauen 
    - Modenisieren 
    - Raum- oder
      Gebäudeanpassungen 
      für neue Nutzer

Aus unserer gutachterlichen Erfahrung kommt es bei Umbauten und Anpassungen häufig zu unzulässigen Eingriffen in die Tragstruktur des Gebäudes. Oft werden die notwendigen Überlegungen zu den Umbauten unerfahrenen Personal überlassen und es kommt zu Einschränkungen des Brandschutzes, zur Verstellung und Unpassierbarkeit wichtiger Fluchtwege, Verschlechterungen des Schallschutzes, Schaffung von Wärmebrücken oder unsinnigem Materialeinsatz.

Vor „Verschlimm-besserungen“ sollten sie sich lieber beraten lassen oder die Planung entsprechendem Fachpersonal überlassen.

Erarbeitung von Umbaulösungen und kompletten Um- und Ausbauplanungen

4.  Dokumentieren

    Ehemalige Hutfabrik des von Erich
    Mendelsohn in Luckenwalde 1922
    den Fabrikanten Herrmann 
    entworfen.

Bei einer hohen Zahl von Umbauprojekten in alten Gebäudebeständen zeigte sich immer wieder, daß Gebäudedaten oder Pläne nur noch bruchstückhaft vorliegen oder überhaupt nicht mehr zu beschaffen sind. Aktuelle Grundrißpläne fehlten in der Regel oft völlig.

Bei Mangel an Gebäudedaten :

Ermittlung zuverlässiger Bestandsdaten vor Ort; Erstellung und Lieferung von Bestands- und Aufmaßplänen, Ermittlung von objektbezogenen Kenndaten Raumgrößen, Flächenanteilen, m2-Zahlen , Fertigung von Raumbüchern

Erfassungsmethoden :

Handaufmaß, bei denkmalspflegerischem Bedarf auch verformungsgerechtes Aufmaß

Aufmaß mit Distomat (Lasererfassung), bei geeigneten Gebäudegrundrissen auch rechnergestützte Objektaufnahme mittels Theodolith

Erstellung von Raumbüchern [Ausstattung Inventar, etc.], die Daten sind mit CAD verknüpfbar.

Fertigung von Bestandsplänen mit CAD-Standardtechnik in 2D-Plänen zusätzlich sind über Festkörper- und Volumenmodelle auch visualisierbare 3D-Grafiken / Filme herstellbar

Beschaffung, Zusammenstellung und Aufbereitung von Gebäudedaten – Ausfertigung eines „Gebäudepasses"

Erfahrungsgemäß sind ungenutzte und ungeschützte Gebäude schnell dem Verfall preisgegeben. Ungesicherte Häuser stellen für alle eine Gefahr dar, deshalb in solchen Fällen :

Erarbeitung von Sicherungs-, Rückbau- und Demontageprojekten.

Probennahme, Veranlassung von Analysen und Erstellung von Bewertungsgutachten zu kontaminierter Baustoffen

Erarbeitung von Vorschlägen zur Entsorgung kontaminierter Baustoffe [Holzschutzmittel, Asbest, Öle und Fette, DDT, Lindan,

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Typische Bestandteile des
infrastrukturelles
Gebäudemanagement im Bereich
des Ingenieurhochbau`S...

...das Problem...

....und unser dazu
passendes Leistungsbild

Kaufmännisches Gebäudemanagement 

Typische Bestandteile des
kaufmännisches
Gebäudemanagement im Bereich des
Ingenieurhochbau´s...

....das Problem...

....und unser dazu
passendes Leistungsbild

1.   Datensicherung
     
      - Datenerfassung
      - Speicherung

Das Fehlen von aktuellen Bestands- oder Grundrißpläne führt immer wieder zur Unübersichtlichkeit, zur nur ungenauen Kenntnis der tatsächlichen Gebäudedaten und in der Folge bei Umplanungen oder Änderungsvorhaben zu nur ungenau zu beziffernden Kosten.

Darüberhinaus können potenziellen Nutzern nur ungenaue Aussagen zu tatsächlichen Räumlichkeiten gegeben werden.

Abhilfe schaffen kann man durch die Anfertigung möglichst kompletter Plansätze und Datenbanken, welche immer auf dem aktuellsten Stand sind, und als digitalisierte Daten den entsprechenden Personenkreis zu Verfügung stehen :

Realitätsnahe 3D-Darstellungen und Visualisierungsmodelle in CAD

CAD-Standardtechniken in üblichen 2D-Grundrisse und 3D-Grafiksystemen mit üblichen Datenaustauschformaten (STEP, DXF, IGES)

Erstellungen von den CAD-Modellen zugeordneten Datenbanken als relationales Datenbank-Managementsystem (RDBMS).

Ermittlung zuverlässiger Bestandsdaten vor Ort; Erstellung und Lieferung von Bestands- und Aufmaßplänen, Ermittlung von objektbezogenen Kenndaten Raumgrößen, Flächenanteilen, m2-Zahlen , Fertigung von

Raumbüchern

siehe auch Punkt 4 in der Tabelle Technisches Gebäudemanagement

Gerade bei bestehenden Gebäuden und baulichen Anlagen kommt es oft zu unnötig großen Energieverlusten, welche mit einfachen Mittel zur reduzieren wären.

Aufstellung von Wärmeschutznachweisen nach WäSchV 95 oder nach Ref.Entwurf der EnEV November 2000, Abgleich der vorhandenen Werte mit den an sich erforderlichen Werten. Prüfungen von möglicher Sparmaßnahmen durch Erarbeitung einfacher Verbesserungsmaßnahmen

Aufspüren von Wärmebrücken und ungünstig gedämmten Bauteilen mittel Wärmebild- bzw. Infrarotkamera.

Kontrolle des Raum- und Außenklimas mit Hilfe von Datenloggern zur Erfassung des Nutzerverhaltens, Erarbeitung von Verbesserungsvorschlagen, Anwendungsrichtlinien bzw. Gebrauchsanweisungen.

Erfassen von Kondensationsebenen in Wand- und Deckenkonstruktionen durch Berechnung des Isothemenverlaufs und der Taupunktebene, Erarbeitung von Verbesserungsvorschlägen.

Im Zusammenhang mit der Ermittlung von Taupunktebenen treten häufig Schimmelpilzkontaminationen auf, hierzu sind wir in der Lage durch Abstrichprobennahme und Raumluftmessungen die tatsächliche Gefährdung durch Bestimmung der Keimzahlen zu ermitteln und entsprechenden Sanierungsvorschläge zu erarbeiten.

In Computer-Aided Facility Management Systemen, auch sogenannten CAFM-Systemen, werden sowohl die Stand- und Einbauorte als auch die technische, funktionale, organisatorische und betriebswirtschaftliche Eigenschaften von Grundstücke, Gebäuden und Räume mit Konstruktion, Haustechnik, Maschinen, Anlagen, EDV- und Netzwerken sowie der Ausstattung abgebildet.

Um Ihr Computer aided FM zu unterstützen, kann von uns wie eingangs gezeigt, eine ganze Reihe von Daten erfaßt und eine Vielzahl von Unterlagen erstellt werden :

Zusammengefaßt sind also neben den schon beschriebenen Arbeiten die folgenden Unterlagen jeweils als digitale Objektdaten und / oder traditionelle Plansätze erstellbar :

Flächenermittlung
Flächenzuordnungca,
Massenermittlung
Erfassung der Konstruktion
[Erfassung von Haustechnik nicht unserer Part]
Digitale Bestandserfassung
Datenkonvertierung
Archivierung
Scannen und Vektorisieren
Fotodokumentation
IT-Einrichtung
Möblierung
Raumdefinition nach DIN 277
Flächenmanagement